Ze względu na pojawiające się dość często pytania osób zainteresowanych nabyciem tzw. projektu gotowego, chcielibyśmy przybliżyć Państwu procedurę i podstawowe zagadnienia, na które warto naszym zdaniem, zwrócić uwagę, aby uzyskać we właściwym miejscowo urzędzie pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę. Takie pozwolenie jest podstawowym dokumentem umożliwiającym nam, zgodnie z prawem rozpoczęcie budowy i uniknąć oskarżenia o samowolę budowlaną.

Artykuł będzie składał po części z uproszczonego algorytmu postępowania i definicji podstawowych pojęć z jakimi zetkniemy się na równych etapach całej procedury. Powstał on w oparciu o nasze doświadczenia zawodowe z adaptacją projektów typowych i choć nie zawiera wszystkich aspektów sprawy, mamy nadzieję, że okaże się pomocny w rozwianiu choć kilku Państwa wątpliwości.

To co w skrócie określamy jako „projekt” i spięte w teczce składane jest do urzędu, jako podstawa uzyskana pozwolenia na budowę, generalnie zawiera 2 główne części: projekt budynku jako takiego, będziemy tu więc mieli projekt architektoniczny, konstrukcyjny, projekty instalacji wewnętrznych (elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody użytkowej, gazowej, teletechnicznej, wentylacyjnej itp.) oraz charakterystykę energetyczną budynku.

Druga część to „projekt umiejscowienia” tego budynku na konkretnej działce wraz z jej zagospodarowaniem, projekty przyłączy mediów, terenów utwardzonych i różne dodatkowe elementy wymagane jako część dokumentacji, składana niekiedy jako odrębna całość do innych instytucji (np. projekt budowy brakującego fragmentu sieci wodociągowej, zjazdu z drogi publicznej na naszą działkę).

Projekt gotowy (typowy) oferowany przez różne wydawnictwa zawiera tylko część pierwszą, stworzenie drugiej określane jest właśnie jako adaptacja.

Dodatkowo w ramach adaptacji znajduje się nanoszenie wszelkich zmian, które chcecie Państwo wprowadzić w projekcie budynku. Czynności wykonywane przez nas w toku adaptacji oraz zmiany w projekcie i ich konsekwencje omówimy szczegółowo w dalszej części.

Pierwszym etapem będzie uzyskanie wiedzy, co w ogóle możemy na naszej działce wybudować. Część ta jest wspólna dla osób, które chcą postawić dom w oparciu o projekt indywidualny (niepowtarzalny) czy typowy (gotowy). Zwykle nabywając działkę mamy wiedzę jakie ma ona przeznaczenie (możemy to sprawdzić zamawiając mapę do celów opiniodawczych we właściwym wydziale urzędu lub u geodety). Generalnie działki oznaczone na mapach literą „B” są działkami budowlanymi, działki oznaczenie literą „R” oraz cyfrą rzymską od I poprzez II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI oznaczającą klasę bonitacyjną gruntów od najlepszej do najsłabszej, są działkami rolnymi.

O ile w przypadku działki budowlanej sprawa jest oczywista i możemy przejść spokojnie do wyboru odpowiedniego projektu swego wymarzonego domu, o tyle w przypadku działki rolnej aby móc wybudować na niej dom musi być spełniony jeden z warunków:

• Inwestor jest rolnikiem i inwestycja będzie stanowiła zabudowę siedliskową związaną z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Rolnikiem jest się spełniając określone wymogi narzucone przepisami, co nie oznacza, że trzeba mieć traktor, siać zboże i posiadać stodołę.
• W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, zwykle są to oznaczenia M, MN, MU, co zawarte jest w legendzie do takiego planu.
• Posiadamy wydane, aktualne warunki zabudowy dopuszczające dla naszej działki przeznaczenie na zabudowę.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) będzie nam szczegółowo określał przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy naszej działki. Zwykle w takim planie będziemy mieli określone wymagania co do wysokości budynku, liczby kondygnacji, wyniesienia ponad teren oraz określoną linię zabudowy. Tutaj wyjaśnijmy:

• obowiązująca linia zabudowy oznacza, że ściana (zwykle frontowa) musi dokładnie się z nią pokrywać;
• nieprzekraczalna linia zabudowy pozwala nam dowolnie usytuować budynek na naszej działce byle tylko nie przekroczyć tej linii;

Pamiętajmy również o ograniczeniach w odległości od granicy działki nałożone przez odrębne przepisy. W planie mogą być nałożone również inne ograniczenia i wymogi, które inwestor musi uwzględnić.

Wiedząc, że nasza działka objęta jest ustaleniami planu zagospodarowania będziemy potrzebować wypisu i wyrysu. Otrzymamy go we właściwym miejscowo urzędzie gminy lub miasta wypełniając odpowiedni wniosek i uiszczając opłatę skarbową, której wysokość zależy od ilości stron (nie może ona przekroczyć 250 zł). Urząd ma na dokonanie tej czynności od 7 do 30 dni ale zwykle trwa trwa to znacznie krócej.

Sytuacja komplikuje się, kiedy dla obszaru na którym leży nasza działka nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Musimy wówczas wystąpić (w formie wniosku) do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Przed złożeniem takiego wniosku trzeba zaopatrzyć się w mapę - kopię mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000 (w przypadku jej braku w kopię mapy ewidencyjnej). Mapę można zamówić bezpośrednio u geodety, lub wykupić w miejscowym wydziale geodezji. Koszt to około 100 zł, w zależności od regionu. Choć przepisy dokładnie nie definiują terminu ważności takiej kopi mapy, najlepiej jest aby nie była ona starsza niż 3 do 6 miesięcy. W przeciwnym razie, jeśli złoży się dużo starszą mapę, urząd może zakwestionować aktualność stanu faktycznego na mapie, a nas wezwać do przedłożenia nowszej mapy lub oświadczenia potwierdzającego stan aktualny danych zawartych na mapie.

Mapa powinna zawierać, tak zwane granice opracowania, czyli zaznaczoną naszą działkę oraz teren wokół działki (tzw obszar oddziaływania inwestycji) i obszar przeznaczony do ogólnej analizy przez urząd (brzmi to skomplikowanie ale geodeta lub pracownicy wydziału nam pomogą).

We wniosku należy niestety określić i podać charakterystyczne parametry planowanego domu (czyli musimy już na tym etapie wiedzieć jaki projekt domu chcemy) czyli długość, szerokość, kubatura, wysokości (załączamy rzut i przekrój planowanego budynku) oraz opisać rodzaj obiektu lub przewidywany sposób użytkowania, zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzenia ścieków i unieszkodliwiania odpadów, planowane zagospodarowanie terenu. Na dołączonej do wniosku mapie nanosimy zarys budynku oraz określony obszar oddziaływania przewidywanej inwestycji.

W zależności od urzędu na wydanie warunków zabudowy czeka się od 3 do 12 miesięcy (i niestety może to tyle trwać).

.

Kolejnym obok wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy niezbędnym dokumentem jest mapa do celów projektowych. Mapę taką zamawiamy u uprawnionego geodety w skali 1:500. Zwykle zakres mapy geodezyjnej do celów projektowych obejmuje naszą działkę (obszar inwestycji) oraz pas co najmniej 30 m wokół niej.

Na mapie do celów projektowych musi znajdować się pieczątka potwierdzająca, że jest to mapa z geodezyjnych zasobów państwowych, adnotacja wydziału geodezji, o tym że mapa służy do celów projektowych, pieczątka imienna geodety, który mapę sporządził (imienna nie firmy), wraz z jego uprawnieniami i datą wykonania mapy.

Geodecie musimy wskazać lokalizację, obręb ewidencyjny oraz numer działki. Cena za taką usługę wynosi od 500 zł do 1000 zł. Czynniki, które mogą wpływać na koszt to między innymi wielkość działki, ilość i format kopii, niekiedy lokalizacja nieruchomości. Czas oczekiwania na taką mapę wynosi od 2 do 6 tygodni

Po uzyskaniu warunków zabudowy lub wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić do odpowiednich właścicieli lub zarządców sieci o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów (prąd, woda, gaz), odbioru ścieków. W sytuacji braku na danym sieci kanalizacyjnej (rzadziej wodnej) otrzymamy dokument o braku możliwości przyłączenia, wtedy czeka nas budowa szamba lub/i własnej studni. Fakt ten musi zostać uwzględniony w projekcie.

Często zdarza się, że aby uzyskać możliwość przyłączenia mediów będziemy musieli zaprojektować i wybudować (sami lub wspólnie z sąsiadami) fragment całej sieci (wodociągowej, elektroenergetycznej), co może nam również narzucić gmina w wydanych warunkach zabudowy (często zdarza się to gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) i to pomimo wydania przez firmę (zakład) wod.-kan. informacji o braku możliwości przyłączenia.

Jedną z przyjemniejszych czynności w całej tej procedurze jest wybór odpowiedniego projektu naszego domu Przyjemna ale też odpowiedzialna (tutaj również służymy pomocą). W wyborze sugerowalibyśmy zwrócić uwagę na kilka kryteriów jakie powinien spełniać dobry projekt, które należy wziąć pod uwagę, oto niektóre z nich:

• orientacja planowanego rozkładu pomieszczeń względem stron świata aby najbardziej efektywnie wykorzystać naturalne oświetlenie słoneczne (nie najlepszym pomysłem jest np. salon od strony północnej);
• orientacja względem otoczenia (np. określenie z której strony będzie przyszły wjazd na działkę, gdzie znajdują się okna sąsiada, czy widok z salonu będzie na śmietnik na sąsiedniej posesji itp.);

• właściwe określenie naszych potrzeb w przyszłości (ilość domowników, samochodów, czy będzie potrzebne dodatkowe pomieszczenie na biuro z osobnym wejściem, bo zamierzamy otworzyć firmę, często okazuje się, że albo brakuje nam przysłowiowego jednego pokoju albo trzy pokoje odwiedzamy dwa razy do roku, gdy trzeba umyć okna);

• rozkład funkcjonalny pomieszczeń, zwłaszcza wielkość i położenie kuchni, łazienki, rozgraniczenia naszej strefy prywatnej (sypialnie, pokoje do odpoczynku) od stref „wspólnych”, wystarczającej ilości pomieszczeń pomocniczych (spiżarnia, garderoba, schowki);

• koszty budowy i późniejszej eksploatacji;

Słuchajmy dobrych rad ale wybierajmy projekt, który nam się podoba nie kierując się modą czy opinią innych.

Po wyborze projektu domu architekt przystępuje do ustalenia jego lokalizacji na działce oraz wykonania graficznej części projektu zagospodarowania terenu. Określa najbardziej korzystne położenie budynku na działce. Wyznacza zgodne z przepisami budowlanymi i ustaleniami wynikającymi z mpzp lub warunków zabudowy odległości od granic działki, położenie dojazdu i dojścia do budynku, lokalizacji bramy i furtki, miejsca na śmietnik.

Projektuje położenie szafki przyłącza energetycznego (ZK), przebieg pozostałych sieci, miejsce na zbiornik bezodpływowy na ścieki bytowe (gdy nie możemy podłączyć się do kanalizacji ogólnej). Określa strefy ochronne, będące minimalnymi odległościami od pozostałych instalacji, budowli i obiektów znajdujących się na działce oraz od granic działki i budynków sąsiednich.

Na pewno równolegle z adaptacją czekać nas będzie uzyskanie dodatkowych uzgodnień i decyzji, czyli:

• uzgodnienie lokalizacji zjazdu z zarządcą drogi, do której będzie się włączać inwestor;
• decyzja na zjazd z drogi publicznej na działkę (należy załączyć projekt zagospodarowania terenu dla działki, wraz z zaprojektowanym zjazdem na mapie do celów projektowych);
• uzyskanie zapewnienia o odbiorze i wywozie nieczystości stałych;
• wyłączenie z produkcji rolnej (tu również załączamy projektu zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych z dokładnym bilansem terenu dla działki powierzchni zabudowy, terenów utwardzonych i powierzchni biologicznie czynnej).

W sytuacjach szczególnych należy uzyskać odpowiednie opnie i zezwolenia, gdy nasza działka znajduje się m.in. w strefie szczególnej ochrony:

• środowiska (np. Natura 2000 – dość skomplkowana procedura uzyskiwania opinii właściwej miejscowo Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska);
• krajobrazu;
• wód;
• archeologicznej;
• konserwatora zabytków.

Wprowadzenie zmian w projekcie gotowym i pełnobranżowa adaptacji projektu.

Poniżej zestaw czynności, które wykonuje biuro projektowe dokonując adaptacji takiego projektu:

• sprawdzenie i ewentualna eliminacja błędów, całości dostarczonej dokumentacji przez wszystkich projektantów branżowych (architektura, konstrukcja, projektanta instalacji sanitarnych, projektanta instalacji elektrycznych),
• sprawdzenie projektu od strony spełnienia wymogów formalnych;
• sprawdzenie i dokonanie przeliczeń dostosowania fundamentów do warunków gruntowych na danej działce;
• sprawdzenie i przeliczenie zastosowanych w rozwiązaniach konstrukcyjnych obciążeń wynikających ze stref obciążeń śniegiem, wiatrem, głębokości przemarzania w jakiej znajduje się działka;
• przygotowaniu projektu zagospodarowania terenu;
• kalkulacja prawidłowości założeń charakterystyki energetycznej projektu i zastosowanych rozwiązań w zgodności z aktualnymi normami;
• przygotowanie całości dokumentacji służącej uzyskaniu pozwolenia na budowę;

Dodatkowo w sytuacji gdy inwestor sugeruje wprowadzenie zmian w projekcie, zestaw tych czynności poszerza się o:

• określenie dopuszczalności wprowadzanych zmian pod kontem praw autorskich do projektu (zwykle wydawnictwa określają katalog zmian dopuszczalnych bez zgody autora projektu i zmian takiej zgody wymagających lub zastrzeżonych dla autora);
• określenia zmian jako istotnych lub nieistotnych zgodnie z katalogiem zawartym w prawie budowlanym;
• naniesienia zmian na odpowiednich rysunkach (rzuty, przekroje);
• zmianie opisów w projekcie;
• W sytuacji zmian istotnych (ingerujących w konstrukcję budynku, zmieniających jego podstawowe parametry):
• przelicza się od początku obciążenia konstrukcyjne;
• obciążenia fundamentów;
• obciążenia konstrukcji dachu;
• oblicza się nową charakterystykę energetyczną budynku;
• wprowadzenie korekty w projektach branżowych;

Koszty adaptacji są więc składową wszystkich powyższych czynników, komplikacji prawnych związanych z samą działką jak i ingerencją w sam projekt gotowy. Niekiedy w sytuacji wprowadzania wielu istotnych zmian w projekcie lub wystąpienia specyficznych ograniczeń terenu inwestycji sugerowalibyśmy rozważenie wykonania projektu indywidualnego.

Nasze biuro projektowe zajmuje się przeprowadzeniem całej opisanej procedury na podstawie udzielonego nam przez Państwa pełnomocnictwa. W oparciu o nasz zespół na każdym etapie służymy poradą na tej dość trudnej drodze do własnego domu.

Projekt gotowy może zostać zakupiony w naszej firmie (z szerokiej bazy firm oferujących takie projekty). Jesteśmy wówczas w stanie, po zapoznaniu się z ograniczeniami jakie niesie posiadana przez państwa działka, aktualnym wypisem z miejscowego planu zagospodarowania (lub uzyskanymi warunkami zabudowy) oraz wyrysem (lub gotową mapą do celów projektowych) dobrać najodpowiedniejszy do Państwa potrzeb projekt.

Zapraszamy do kontaktu z naszym biurem.