projekt budowlany

Projektowanie architektoniczne

Szanowni Państwo, podstawą działalności naszej firmy jest tworzenie indywidualnych i niepowtarzalnych projektów architektonicznych nowych budynków mieszkalnych (domów jednorodzinnych, bliźniaków, domów w zabudowie szeregowej), a także budynków o innym przeznaczeniu niż mieszkalne.

Nasza współpraca z Państwem w tej dziedzinie polega tak naprawdę na wzajemnej wymianie, bo to Państwo określacie swoje potrzeby, możliwości i oczekiwania, co do wielkości domu, ilości i rozkładu pomieszczeń, charakteru architektury budynku (nowoczesny, tradycyjny, kształt dachu), my zaś służąc swoim talentem i wiedzą podpowiadamy pewne rozwiązania. Weryfikujemy pomysły od strony ich zgodności z prawem, techniką budowlaną, ich wpływem na trwałość i koszty całej budowy. Oferujemy rozwiązania i wstępne koncepcje, które umożliwiają wybór najlepszego, najbardziej korzystnego projektu domu.

Poniżej chcielibyśmy przybliżyć nieco procedury, które należy przejść aby otrzymać decyzję o pozwoleniu na budowę, która jest podstawą umożliwiającą rozpoczęcie, zgodnie z prawem, praktycznie każdej inwestycji budowlanej.

Na każdym etapie tej drogi jesteśmy do Państwa dyspozycji, pomożemy, doradzimy lub działając na podstawie pełnomocnictwa załatwimy wszelkie potrzebne formalności.

Posiadamy, również wieloletnie doświadczenie w projektowaniu lokali i budynków usługowych. Wykonujemy pełnobranżowe projekty lokali gastronomicznych, gabinetów lekarskich, lokali sklepowych. Budynków pensjonatów, hoteli, restauracji, banków, barów i innych.

Opracowujemy projekty technologiczne, projekty uzgadniamy w zakresie ochrony przeciwpożarowej i SANEPID.

Projektujemy w obiektach zabytkowych (uzyskując stosowne zezwolenia i zgody), w tym związane ze zmianami sposobu użytkowania.

Współpracujemy z producentami hal magazynowych i produkcyjnych, dostosowując swoje projekty do określonych wymogów inwestora jak i producenta, co znacznie przyspiesza i potania proces inwestycyjno - budowlany.

Nasz zespół projektowy może zaoferować usługi projektowania większych zespołów budynków (w tym osiedla domków jednorodzinnych, domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz budynków wielorodzinnych). Współpracujemy z branżystami i urbanistami posiadającymi stosowne uprawnienia i zezwolenia.

Działka

Naszą analizę procesu projektowego jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, zaczynamy od uzyskania podstawowej wiedzy, co (i czy w ogóle) możemy na naszej działce wybudować. Posiadając działkę lub będąc w trakcie jej zakupu, mamy wiedzę jakie ma ona przeznaczenie (możemy to łatwo sprawdzić, zamawiając mapę do celów opiniodawczych jeżeli sprzedawca takowej nie posiada, we właściwym wydziale urzędu lub u geodety – koszt to około 100 – 200 zł). Zgodnie z opisami na mapie, działki oznaczone literą „B” są działkami budowlanymi, natomiast oznaczone literą „R” oraz cyfrą rzymską od I poprzez II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V do VI (oznaczającą klasę bonitacyjną gruntów od najlepszej do najsłabszej) są działkami rolnymi.

W przypadku działki budowlanej możemy przejść do dalszej części analizy, o tyle gdy mamy do czynienia z działką rolną aby móc wybudować na niej dom musi być spełniony jeden z warunków:

  • Inwestor jest rolnikiem i inwestycja będzie stanowiła zabudowę siedliskową związaną z prowadzonym gospodarstwem rolnym (rolnikiem jest się spełniając określone wymogi narzucone przepisami).
  • W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (znajdziemy, to w jego części graficznej) działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, zwykle są to oznaczenia M, MN, MU, co zawarte jest w legendzie do takiego planu.
  • Dla działki wydano, aktualne warunki zabudowy dopuszczające przeznaczenie na zabudowę i określające jej warunki.

Mając już taką wiedzę na temat naszej działki, kolejnym krokiem jest określenie szczególnych wymagań dotyczących projektowanego domu, narzuconych przepisami prawa miejscowego. Będziemy mieli to zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeżeli takowy został uchwalony) lub uzyskując indywidualną decyzję o warunkach zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest aktem prawa miejscowego i może być uchwalony dla całości lub części gminy. Wiedząc, że nasza działka znajduje się na terenie objętym jego ustaleniami, należy pobrać tzw wypis i wyrys. Uzyskamy go we właściwym miejscowo urzędzie gminy lub miasta na podstawie wypełnionego wniosku i uiszczonej opłaty skarbowej. Wysokość jej uzależniona jest od ilości stron, które pobieramy (nie może jednak przekroczyć 250 zł). Urząd, na wydanie wypisu i wyrysu ma od 7 do 30 dni ale czasami trwa to znacznie krócej, niekiedy od ręki lub następnego dnia. Ważne abyśmy wiedzieli, że wypis i wyrys możemy otrzymać nie będąc właścicielem działki, czyli jeszcze przed jej zakupem możemy sprawdzić obowiązujące dla niej ustalenia.

Generalnie MPZP będzie nam określał przeznaczenie terenu (obszaru, na którym działka leży), warunki zagospodarowania i zabudowy naszej działki. Możemy spotkać się z zapisami limitującymi wysokości budynku, liczby kondygnacji, wyniesienia ponad teren, wyznaczającą linię zabudowy. Ważne:

  • obowiązująca linia zabudowy na mapie oznacza, że ściana (zwykle frontowa) musi się z nią pokrywać, czyli będziemy nasz budynek sytuować na działce poruszając się po tej linii na szerokości działki, ogranicza nam, to też np. miejsce postawienia garażu – jeżeli chcielibyśmy mieć go jako wolnostojący;
  • nieprzekraczalna linia zabudowy pozwala nam dowolnie umieścić budynek, nie wolno nam tylko przekroczyć tej linii;

Istotne jest też, to że ograniczenie, co do odległości domu od granicy działki nałożone jest również przez odrębne przepisy budowlane. W planie mogą być nałożone również inne ograniczenia i wymogi, które inwestor musi uwzględnić (np. gdzie można odprowadzać wody opadowe), wprowadzać terenu podlegające szczególnej ochronie – przyrody (Natura 2000), krajobrazu, wody itp.

Warunki zabudowy.

Drugim przypadkiem, jest sytuacja, gdy dla terenu, na którym leży nasza działka nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Występujemy wówczas z wnioskiem do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie tzw. decyzji o warunkach zabudowy. Musimy już teraz mieć przynajmniej zarys koncepcyjny projektu naszego domu, ponieważ we wniosku należy podać jego charakterystyczne parametry - długość, szerokość, kubatura, wysokości, załączamy rzut i przekrój oraz opisujemy rodzaj obiektu lub przewidywany sposób użytkowania, zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzenia ścieków i unieszkodliwiania odpadów, planowane zagospodarowanie terenu.

Do wniosku trzeba załączyć również mapę - kopię mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000 (w przypadku jej braku w kopię mapy ewidencyjnej). Mapę taką zamawiamy u geodety lub kupujemy w miejscowym wydziale geodezji. Jej koszt to około 100 zł. Choć nie ma dokładnej definicji przez przepisy terminu ważności takiej kopi, przyjmuje się aby nie była ona starsza niż 3 do 6 miesięcy. Inaczej składając starszą mapę, urząd może nas wezwać do przedłożenia nowszej lub złożenia oświadczenia, w którym potwierdzimy stan aktualny danych na niej zawartych Mapa powinna zawierać zaznaczoną działkę oraz obszar przeznaczony do ogólnej analizy przez urząd.

Na dołączonej do wniosku mapie nanosimy zarys budynku, z jego orientacją wobec stron świata oraz określamy obszar oddziaływania przewidywanej inwestycji.

Na wydanie warunków zabudowy w zależności od urzędu czeka się od 3 do 12 miesięcy.

Mapa do celów projektowych

Mapa do celów projektowych jest kolejnym ważnym elementem umożliwiającym rozpoczęcie właściwych prac nad projektem. Zamawiamy ją u uprawnionego geodety w skali 1:500. Zwykle zakres mapy geodezyjnej do celów projektowych obejmuje naszą działkę (obszar inwestycji) oraz pas o szerokości co najmniej 30 m wokół niej. Geodeta przystępuje do pracy, gdy wskażemy lokalizację, obręb ewidencyjny oraz numer działki. Dokonuje on między innymi pomiarów stanu faktycznego w terenie, aktualizując mapy znajdujące się w archiwach i nanosi odpowiednie zmiany. Zdarza się bowiem często, że mapy zasadnicze w urzędach są nieaktualne.

Odbierając zamówioną mapę do celów projektowych sprawdźmy, czy znajduje się na niej pieczątka potwierdzająca, że jest to mapa z geodezyjnych zasobów państwowych, adnotacja wydziału geodezji, o tym że mapa służy do celów projektowych, pieczątka imienna geodety, który mapę sporządził (imienna nie firmy), wraz z jego uprawnieniami i datą wykonania mapy.

Zwykle cena mapy wynosi od 500 zł do 1000 zł. Czynniki, które mogą wpływać na koszt to między innymi wielkość działki, ilość i format kopii, niekiedy lokalizacja nieruchomości. Czas oczekiwania wynosi od 2 do 6 tygodni.

Opinia o możliwości przyłączenia mediów.

Niezbędnymi dokumentami do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę jest uzyskanie opinii o możliwości przyłączenia do mediów. Jest to wynikiem zapisów w prawie budowlanym obligujących inwestora do zagwarantowania dla bieżącej obsługi inwestycji dostępu do drogi publicznej oraz mediów niezbędnych do funkcjonowania budynku. Takim minimum to zapewnienie wody do celów bytowych, energii elektrycznej oraz odprowadzenia ścieków bytowych i zapewnienia źródła ciepła do budynku. Przy czym negatywna opinia o możliwości podłączenie mediów nie musi zaraz oznaczać niemożności uzyskania tych decyzji, a jedynie nakazuje, aby fakt ten był rozwiązany w projekcie, Np. brak ogólnodostępnej sieci kanalizacyjnej będzie musiał być zastąpiony projektem bezodpływowego zbiornika na nieczystości lub szambem ekologicznym.

Niemniej jednak brak możliwości podłączenia niektórych mediów może nam uniemożliwić budowę (brak sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, w sytuacji gdy warunki geologiczne uniemożliwiają budowę studni itp.), ponadto w miejscowym planie zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy możemy zostać zobligowani do dokonania różnych inwestycji, przykładem jest tutaj budowa nowych odcinków całej sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej oraz wręcz nakazać nam obligatoryjność budowy przyłącza. Wtedy nie będziemy mogli wybudować sobie, powiedzmy, szamba gdy istnieje możliwość podłączenia się do już istniejącej sieci kanalizacyjnej.

Dokumenty te może uzyskać każdy zainteresowany, bez znaczenia, czy posiada prawo do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane. Ułatwia to nam niekiedy znacznie podjęcie decyzji o zakupie tej czy innej działki ponieważ nie będąc jeszcze jej właścicielem możemy określić problemy (i związane z nimi dodatkowe wydatki) w przypadku rozpoczęcia budowy domu.

Firmy zarządzające sieciami (tzw. gestorzy) wydają nam opinie określającej samą teoretyczną możliwość zapewniania technicznej możliwości zasilania danego budynku bez określania formalnych, prawnych oraz technologicznych warunków przyłączenia. Uzyskanie opinii wymaga jedynie przedstawienia nieaktualizowanej mapy oraz wniosku z określeniem zapotrzebowania ilościowego na media i ich przeznaczenia. Czas określony w przepisach do otrzymania opinii wynosi 30 dni (zwykle krócej). Informacje na temat firmy zarządzającej daną siecią można uzyskać w urzędzie gminy lub miasta, ewentualnie w wydziałach geodezji.

Techniczne warunki przyłączenia mediów.

Kolejnym krokiem, aby uzyskać już szczegółowe dane dotyczące przyłączy, potrzebne do ich właściwego zaprojektowania i wybudowania jest złożenie wniosków o wydanie warunków technicznych przyłączy. Tutaj może już zaistnieć konieczność złożenia prawidłowo oznaczonej (w tym pieczątka uprawnionego geodety) oraz aktualnej mapy do celów projektowych w odpowiedniej skali. Należy się też wykazać prawem do dysponowania nieruchomością - odpis aktu notarialnego nabycia nieruchomości, wypis z rejestru gruntów itp. Wraz z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci otrzymamy zwykle również wzór umowy przyłączeniowej.

We wniosku o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej oraz odbioru ścieków należy podać informację o przewidywalnym poborze wody, jej przeznaczeniu i wskazać szacunkową ilość ścieków, jaka będzie odprowadzana z naszego domu do sieci kanalizacyjnej. W zakładzie energetycznym należy podać moc przyłączeniową, obliczoną jako suma wszystkich odbiorników elektrycznych, jakie planujemy zainstalować w budynku. We wniosku najlepiej zaznaczyć, że prąd będzie zarówno do prowadzenia robót budowlanych, ale i do późniejszego użytkowania domu.

We wniosku przyłączenie do sieci gazowej określamy na jakie cele będzie wykorzystywany gaz (ogrzewanie, grzanie wody itp.), rodzaj i liczbę przewidywanych odbiorników – zwykle kuchenka, kocioł grzewczy, podgrzewacze wody. Jeśli będziemy ogrzewać gazem, podajemy kubaturę wszystkich ogrzewanych pomieszczeń i moc kotła, a także proponowane usytuowanie licznika (układu rozliczeniowego). Do wniosku załącza się mapę zasadniczą z przebiegiem planowanego przyłącza do przewodu gazowego oraz tytuł prawny do nieruchomości.

Warunki techniczne będą zawierały informację o przybliżonych kosztach przyłącza, wymagania , co do materiałów, miejsca włączenia do sieci, umiejscowienie układów rozliczeniowych. Mając wydane warunki techniczne czeka nas złożenie wniosku o zawarcie umowy przyłączeniowej (o ile nie załączono do wydanych warunków) i podpisanie umowy.

Projektanci mogą przystąpić do pracy po otrzymaniu od Państwa podpisanej umowy przyłączeniowej, Gotowe projekty wraz z kopiami warunków przyłączenia należy złożyć u gestorów sieci do tzw. uzgodnienia.

Dodatkowe wymogi formalne i uzgodnienia

Na pewno równolegle z procesem projektowym czekać nas będzie uzyskanie dodatkowych uzgodnień i decyzji, czyli:

  • uzgodnienie lokalizacji zjazdu z zarządcą drogi, do której będzie się włączać inwestor;
  • zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej na działkę wraz z jego projektem;
  • uzyskanie zapewnienia o odbiorze i wywozie nieczystości stałych;
  • wyłączenie z produkcji rolnej (tu również załączamy projektu zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych z dokładnym bilansem terenu dla działki powierzchni zabudowy, terenów utwardzonych i powierzchni biologicznie czynnej) .

W sytuacjach szczególnych należy uzyskać odpowiednie opnie i zezwolenia, gdy nasza działka znajduje się m.in. w strefie szczególnej ochrony:

  • środowiska (np. Natura 2000 – dość skomplikowana procedura uzyskiwania opinii właściwej miejscowo Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska);
  • krajobrazu;
  • wód;
  • archeologicznej;
  • konserwatora zabytków.

Dokumentacja projektowa.

Aby uzyskać pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę we właściwym miejscowo Wydziale Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego składamy w czterech egzemplarzach kompletną dokumentację projektową. Zawiera ona nie tylko sam projekt budynku wraz opisami, planem zagospodarowania terenu, który w razie konieczności uzgodniony jest przez architekta z zakładem uzgodnień dokumentacji projektowej (zudp), zakładem energetycznym, zakładem gazowniczym, zakładem wodociągów i kanalizacji ale również:

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i działek sąsiednich;
  • techniczne warunki przyłączy mediów;
  • gdy jest wymagana decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Urząd na wydani decyzji ma 65 dni. Strony (stronami w tym postępowaniu są również nasi przyszli sąsiedzi, na których nieruchomości może oddziaływać nasz projektowany dom – zwykle chodzi o zacienianie) maja dwa tygodnie na zgłoszenie uwag, po tym czasie decyzja się uprawomocnia. Decyzja jest ważna 2 lata od daty wydania i jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta w tym terminie (zgłoszone jej rozpoczęcie) lub jeżeli prace budowlane wstrzymane będą przez okres dłuższy niż dwa lata, traci ona swoją ważność.

Złożenie tej dokumentacji oznacza zgodę prawną na budowę samego domu (budynku), nie zapominajmy jeszcze o projektach przyłączy zewnętrznych oraz ich uzgodnieniu i złożeniu do starostwa wraz ze wnioskiem o zgłoszenie robót budowlanych w tym zakresie.

Rozpoczęcie i zakończenie budowy

Niestety pozytywna decyzja o pozwoleniu na budowę nie kończy jeszcze naszej drogi urzędniczej. Mając zamiar rozpocząć prace budowlane musimy z siedmiodniowym wyprzedzeniem powiadomić Starostwo Powiatowe wraz z oświadczeniem kierownika budowy o przejęciu obowiązków. Kupujemy i wypełniamy tablicę informacyjną oraz Dziennik Budowy, w którym kierownik budowy zapisywać będzie jej przebieg.

Po zakończeniu prac budowlanych zgłaszamy w Starostwie zakończenie budowy . Do zgłoszenia należy załączyć oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanego budynku z projektem budowlanym, uporządkowaniu terenu budowy i protokoły badań odbiorczych.